GANANCIA DE CAPITAL POR VENTA DE INMUEBLES

Introducción
Actualmente, las personas naturales que no realizan actividad empresarial tributarán por sus rentas de capital y del trabajo, de manera independiente, a diferencia de lo ocurrido hasta el ejercicio gravable 2008; por ejemplo, si el señor René Espinoza obtiene rentas en el ejercicio 2009 por el arrendamiento de un predio de su propiedad, percibe regalías por derechos de autor, presta sus servicios como contador independiente y además trabaja en una empresa como asistente contable; a fin de determinar el impuesto a la renta del año 2009, deberá separar las rentas de Capital (primera y segunda categoría) de las del Trabajo (cuarta y quinta categoría) y aplicar las normas respectivas para cada tipo de rentas.

Enajenación de Inmuebles
Nos concentraremos en el tema de las Ganancias de Capital, tenemos pues que a partir del ejercicio 2004 el Decreto Legislativo Nº 945 incorporó como renta gravada con el Impuesto a la Renta a las Ganancias de Capital por el resultado de la enajenación de inmuebles que no estén ocupados como casa-habitación por el enajenante, el cual podría ser una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal, siempre que la adquisición y la venta de dichos inmuebles se realice a partir del 01.01.2004.

¿Qué se considera como casa-habitación?
Es aquél inmueble(una casa, departamento, etc.) que permanezca en propiedad del enajenante por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

¿Tengo varios inmuebles adquiridos después del 31.12.2003 y los tengo en propiedad más de dos (2) años, puedo considerar que todos cumplen con la definición de casa-habitación?
No, pues la norma ha precisado sobre este aspecto que cuando exista más de un inmueble que cumpla con la condición de casa-habitación, será considerada casa-habitación sólo aquél, que luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad.

¿Me compré una casa en la Molina el 10.02.2005 y una casa de playa en Santa María del Mar el 12.04.2006, si hoy 12.10.2009 vendo mi casa de playa que implicancia tributaria tiene?
El resultado de la venta de la casa de playa será considerada renta gravada de la segunda categoría, bajo el concepto de ganancia de capital, por haber sido adquirida y vendida a partir del 01.01.2004; pese a que la ha mantenido en propiedad más de dos (2) años, pues luego de enajenada ésta, la casa de la Molina queda como el único inmueble de su propiedad y por lo tanto se considera como su casa-habitación.

En el año 1982 compré un terreno en la Molina y edifiqué el primer piso en donde vivo hasta la fecha. En el año 2005 construí dos pisos más (departamentos) y en el año 2008 los independicé y vendí uno de los departamentos. Para elevar a escritura pública la minuta de compra-venta el notario me exigió el formulario donde conste el pago a cuenta del Impuesto a la Renta por el concepto de ganancia de capital, ¿está arreglado a ley ello?
Al respecto, existen dos (2) posiciones, las cuales mencionamos a continuación:
Primera.- La venta del departamento independizado no estaría gravada con el impuesto a la renta, teniendo en cuenta que la adquisición del inmueble se produjo antes del 01.01.2004.
Segunda.- Estaría gravada la venta del departamento por el valor de la construcción más no por el terreno, pues éste fue adquirido en 1982, mientras que la construcción data del año 2005, que se consideraría como una forma originaria de adquisición de la propiedad.
El notario ha considerado la segunda posición y le exigió el formulario donde conste el pago a cuenta (0.5% del valor de venta hasta el ejercicio 2008) del Impuesto a la Renta por concepto de ganancia de capital.